ماجرای خانه های خالی بانک‌ها چیست؟

به گزارش راهبرد معاصر تعداد خانه های خالی این روزها محل مناقشه این به ویژه ن که گفته می شود کلید بسیاری از این خانه ها در اختیار بانک ها است. بر اساس آخرین سرشماری که متعلق به 4 سال پیش از 2.5 میلیون خانه خالی در ایران وجود دارد. در این میان تهران با 490 هزار واحد خالی به تنهایی یک پنج خانه های خالی کشور را دارد. چندی پیش وزیر راه و شهرسازی اعلام کرد : برخی افراد حقیقی ۲۰۰ واحد مسکونی در تهران دارند. کلید هزار واحد مسکونی در گاوصندوق یک بانک است که بخشی از سهام این بانک در اختیار دولت و بخشی هم در اختیار بخش خصوصی است.

رییس اتحادیه مشاوران املاک هم به تازگی گفته است: خانه‌های خالی متعلق به افراد خاص، بانک‌ها و شرکت‌های دولتی است.

مجلس هم می گوید: متأسفانه بانک ها امروز به عنوان انبوه ساز پا به عرصه بازار مسکن گذاشته اند و در نقاط مختلف استان ها و کلانشهرها اقدام به خرید اراضی گسترده و املاک می کنند. احسان خاندوزی، نایب رییس کمیسیون اقتصادی مجلس هم گفته:   بانک ۸ هر یک بیش از ۵۰۰ واحد مسکونی در اختیار دارند، اگر احتکار واحد‌های مسکونی به وسیله بانک‌ها یا دستگاه‌های دولتی و نهاد‌ها انجام شود، دو برابر مالیات محتکران مسکن حقیقی از آنها مالیات گرفته می‌شود.

این موضوع باعث شده است مجلس بانک ها را عامل گرانی مسکن بخوانند. از سوی دیگر بانک‌ها ادعا می‌کنند عمده املاک در اختیارشان همان املاکی است که تحت عنوان وثیقه برای دریافت تسهیلات به بانک‌های خصوصی یا دولتی ارائه شده و حالا بی‌مشتری روی دستشان مانده است.

مجلس علیه بانک‌ها / بانک‌ها چند خانه خالی دارند؟

قیمت مسکن در ماه‌های اخیر با سرعتی افزایش یافت که مسئولان تصمیم گرفتند برای کنترل این افسار گسیختگی در بازار مسکن فکری کنند و اجرای طرح اخذ مالیات از خانه‌های خالی را سرعت ببخشند.

تصویب طرح دریافت مالیات از خانه‌های خالی را می‌توان یکی از اولین اقدامات مجلس یازدهم در بدو آغاز به کار خود دانست. مجلسی‌ها ادعا می‌کنند این قانون قادر است مشوقی باشد برای ورود خانه‌های خالی به بازار تا تقاضا در بازار قدری تعادل پیدا کند.

براساس آمارهای منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران، تعداد خانه‌های خالی در کشور در سال ۹۰ یک میلیون و ۶۶۳ هزار و در سال ۹۵ دو میلیون و ۵۸۵هزار خانه بوده است. از آنجا که سرشماری نفوس و مسکن هر پنج سال یکبار انجام می‌شود آخرین آمار در دسترس همان آمار مربوط به سال ۹۵ است اما تعداد خانه‌های خالی در سال ۹۹ به صورت غیررسمی حدود چهار میلیون برآورد می‌شود.

زمانی که هنوز این طرح وارد صحن علنی مجلس نشده بود برخی از نمایندگان مجلس در اظهاراتی خانه‌های خالی تحت مالکیت بانک‌ها و برخی از سازمان‌های دولتی را دلیل اصلی این نابسامانی و افزایش قیمت در بازار مسکن معرفی کردند.

اخیرا هم محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، اعلام کرد یک بانک خصوصی به تنهایی هزار واحد مسکونی خالی دارد. آن هم در حالی که براساس قوانین بانک مرکزی تمام بانک‌ها اعم از دولتی یا خصوصی موظف به فروش اموال مازاد خود هستند.

البته این اولین بار نیست که بانک‌ها عامل گرانی مسکن معرفی می‌شوند. پیش‌تر هم بارها کارشناسان خواهان اراده دولت برای کوتاه کردن دست بخش‌های رانت‌جو در بازار مستغلات شده بودند. بعضی کارشناسان از جمله کمال اطهاری سال گذشته خبر داده بودند که ۸۰ درصد نقدینگی نظام بانکی در بخش مسکن زمین‌گیر شده و معاملات صوری بانک‌ها قیمت مسکن را افزایش داده است.

اکنون خود بانک‌ها هم این ادعا را که عمده واحدهای خالی به بانک‌های دولتی و خصوصی تعلق دارد، به‌صراحت رد نمی‌کنند، اما معتقدند کار خلافی از سوی بانک‌ها رخ نداده و افزایش خانه‌های تحت تملک بانک‌ها موضوعی کاملا طبیعی است.

آن‌ها ادعا می‌کنند عمده املاک و خانه‌های در اختیارشان همان املاکی است که تحت عنوان وثیقه برای دریافت تسهیلات به بانک‌های خصوصی یا دولتی ارائه شده و بعد از معوق شدن بازپرداخت اقساط این تسهیلات، وثایق مورد نظر به تملک بانک درآمده است. همین هم منجر به افزایش دارایی‌های رسمی بانک‌ها شده است.

پاسخ مجلس به ادعای بانک‌ها

احسان خاندوزی، نائب رئیس کمیسیون اقتصاد مجلس، که پیشتر درباره تعداد خانه‌های خالی بانک‌ها اعلام کرده بود هشت بانک بیش از ۵۰۰ واحد مسکونی در اختیار دارند، حالا در گفتگو با تجارت‎نیوز در این باره می‌گوید: توجه کنید که هشت بانک حداقل ۵۰۰ واحد مسکونی دارند. یعنی برخی ممکن است ۷۰۰، ۸۰۰ و حتی هزار واحد داشته باشند.

او در پاسخ به ادعای بانک‌ها مبنی بر وثیقه بودن خانه‌های خالی‌شان عنوان می‌کند: البته پاسخ این شبهه را باید وزارت مسکن و شهرسازی که سامانه ملی املاک و اسکان را دارد، بدهد. همان‌طور که خبر اولیه از بانکی که هزار واحد مسکونی خالی دارد را وزارت راه و شهرسازی منتشر کرد. اطلاعات درست را می‌توان از آن سامانه کسب کرد اما به لحاظ منطق اقتصادی می‌توان گفت که در هر شرایطی با کاهش قیمت، کشش برای خرید وجود دارد و در قیمت‌های بسیار پایین‌تر از قیمت بازار همیشه خریدارانی وجود دارند.

او می‌افزاید: الزام این شرکت‌ها، نهادها یا بانک‌ها به این که خانه‌های خالی تحت مالکیتشان را حتما در موعد مقرر به بازار عرضه کنند این فایده را دارد که دستگاه‌ها مکلف می‌شوند، ولو به قیمت بسیار پایین‌تر از بازار، خانه خود را عرضه کنند. این علامت مثبتی برای کاهش قیمت مسکن خواهد بود.

به گفته او، به واسطه این طرح فعال اقتصادی باید هزینه و فایده کند تا ببیند مجموع مالیاتی که از محل خالی نگه داشتن خانه می‌پردازد بیشتر است یا کاهش منفعتی که به خاطر پایین‌تر عرضه کردن واحدهای مسکونی خواهد داشت. هدف قانونگذار هم از وضع مالیات اساسا همین بوده که هزینه منفعت فعالان اقتصادی را تغییر دهد تا منجر به تغییر رفتار محتکران شود.

خاندوزی توضیح می‌دهد: بازار مسکن ایران در سال‌های متعارف خودش همواره بین ۱۰ تا ۲۰ درصد افزایش قیمت متعارف دارد. در سال‌هایی که تلاطم در بازار مسکن بیشتر است قیمت خانه تا ۵۰ درصد هم افزایش پیدا می‌کند. بنابراین هر زمان بخواهند قیمت مسکنشان را پنج تا ۱۰ درصد پایین آورند، اصلا متضرر نخواهند شد. این مسکن احتمالا وثیقه تسهیلات چندین سال پیش بوده و حالا معوق شده است بنابراین با توجه به افزایش قیمت، امسال هر چقدر هم پایین‌تر بفروشند متضرر نخواهند شد.

این نماینده معتقد است که بانک‌ها از این بهانه‌ها برای توجیه عدم تمکین به قانون استفاده می‌کنند. درست مثل ماجرای فروش اموال مازاد بانک‌ها که در قانون رفع موانع تولید رقابت‌پذیر قرار گرفته بود.

بانک‌ها مالک چند خانه هستند؟

اما مجموع واحدهایی که دست این بانک‌هاست چه تعداد می‌شود؟ نائب رئیس کمیسیون اقتصاد مجلس اینطور پاسخ می‌دهد: من اطلاع ندارم. فقط در بازدیدی که از سامانه املاک و اسکان داشتم از آنان خواستم که در این‌باره جست‌وجو کنند. آنان هم گفتتد که اگر ۵۰۰ واحد را مبنا قرار دهیم، هشت بانک این مقدار را دارند.

وقتی از بانکی با ۱۰۰۰ خانه با تعجب یاد می‌شود می‌توان اینطور برداشت کرد که سایر بانک‌ها تعداد کمتری خانه خالی در اختیار دارند. حتی اگر هر یک از این هشت بانک را هم صاحب ۱۰۰۰خانه بدانیم تعداد این خانه‌ها در آخر به اندازه‌ای نیست که بتواند تا این اندازه بازار مسکن را تحت تاثیر قرار دهد. این گفته بانک‌هاست.

خاندوزی در مقابل این ادعا می‌گوید: در اینجا قانون جمع اعداد حاکم است. به عبارتی اگر هر بانک، نهاد یا دستگاهی فقط ۱۰۰ یا ۲۰۰ واحد هم نگه دارد در مجموع عدد قابل توجهی می‌شود. مهم‌تر از مجموع این اعداد این است که این نهادها نقش لیدر یا پیشرو در بازارها را دارند و به عبارتی سایر بازیگران به بهانه احتکار مسکن توسط بانک‌ها، نهادها و یا شرکت‌های دولتی اینطور توجیه می‌کنند که حتما بازار از امنیت خوبی برخوردار است پس ما هم می‌توانیم وارد این بازار شویم.

او ادامه می‌دهد: به محض اینکه قانون‌گذار در این زمینه مقابله کند این پیام را به جامعه می‌رساند که در اجرای بی‌تبعیض این قانون جدی است. در نهایت همه بازیگران ناچار به تغییر رفتار می‌شوند. اثر این موضوع برای قانون‌گذار بیشتر از عرضه فرضا ۵۰۰ واحد مسکونی به بازار است.

نماینده مردم تهران در پاسخ به این سوال که این هشت بانک کدامند نیز عنوان می‌کند که این اطلاعات را باید از سامانه ملی املاک و اسکان درخواست کنید چرا که او این اطلاعات را ندارد. اما وزارت راه طبق قانون مکلف شده که هر دو ماه گزارش مکتوب در این زمینه به مجلس دهد.

پیشنهاد کمیسیون اقتصاد رای آورد

بر اساس آخرین اصلاحات صورت گرفته در طرح مالیات بر خانه‌های خالی این واحدها در سال اول شش برابر، سال دوم ۱۲ برابر و سال سوم ۱۸ برابر درآمد اجاره مشمول مالیات می‌شوند. سوال اینجاست که آیا این نرخ های سنگین قابل وصول هستند؟

خاندوزی در پاسخ می‌گوید: یکی از نکات درباره مالیات بر خانه‌های خالی تعیین نرخ اثربخشی است که بتواند موجب تغییر رفتار محتکران شود. در این خصوص پیشنهادی که کمیسیون اقتصادی مجلس داشت جریمه‌ای معادل شش برابر مالیات بر اجاره بود که وقتی در صحن علنی مطرح شد، نمایندگان سازمان امورمالیاتی با این نرخ جریمه مخالفت کردند و نرخ‌های پایین‌تری را پیشنهاد دادند اما سایر نمایندگان حتی پیشنهاداتی بالاتر از نرخ پیشنهادی ما دادند که بتواند بیشتر جنبه بازدارندگی برای محتکران داشته باشد. در نهایت همان مصوبه کمیسیون اقتصادی رای آورد.

این مالیات قابل وصول است؟

این نکته جالب است که سازمان مالیاتی که همواره در نوع خودش مدافع نرخ‌های مالیاتی بیشتر است چرا این ‌بار مخالف بوده است؟ آیا آنان هم معتقد بودند که وصول این مالیات در ارقام بالاتر ممکن نیست؟

نماینده کمیسیون اقتصاد در دفاع از مصوبه‌شان توضیح می‌دهد: هدف این قانون و این پایه مالیاتی افزیش درآمد دولت نیست. این مالیات از جنس مالیات‌های تنظیمی است که صرفا با هدف تغییر رفتار محتکران مسکن وضع شده است بنابراین هر چه نرخ بازدارنده‌تر باشد، موثرتر است حتی اگر درآمدی برای دولت ایجاد نکند.

به نظر می‌رسد اگر این مالیات امکان وصول نداشته باشد پس از مدتی دیگر صرفا یک قانون است روی کاغذ و بازدارنده هم نخواهد بود. اما خاندوزی اذعان دارد که سازمان مالیاتی استدلالی مبنی بر این که این مقدار قابل وصول نیست، نداشته است و اگر بتواند به ازای هر واحد مسکونی مثلا ۳۰ میلیون تومان را وصول کند، حتما ۴۰ میلیون را هم خواهد توانست. مهم شناسایی خانه‌های خالی است و این که در زمانی که واحد مسکونی می‌خواهد خرید و فروش شود این عدد مالیاتی هم به او اعلام شود. حالا یا فرد آن را نقدا می‌پردازد یا از محل فروش خانه درآمدی کسب می‌کند و…در هر کدام از این حالت‌ها استدلال سازمان‌مالیاتی برای ما قابل قبول نبود.

پیامک به صاحبان خانه‌های خالی

آنطور که خاندوزی درباره اطلاع رسانی پیامکی به صاحبان خانه‌های خالی توضیح می‌دهد دو حالت متصور است حالت اول این که مالک واحد مسکونی خالی شناسایی شده باشد که از طریق ارسال نامه یا پیامک به مالک خانه اخطار انجام می‌شود. حالت دوم زمانی که مالک شناسایی نشده و در سامانه املاک و اسکان اطلاعاتی درباره ملک واحد وجود ندارد که در این صورت مثل اخطاریه‌های قضایی عمل می‌شود و هشدار به خود ادرس پستی ارسال خواهد شد تا افراد بدانند در صورت عدم چاره‌جویی برای مسکن‌شان از یک ماه بعد مشمول مالیات خواهند شد.